这才是房租疯涨的真正“元凶”!
2018-08-27 09:23 | 来源:未知 | 作者:admin

 这届人民真不行——

政府鼓励“去库存”,结果好家伙,用力过猛,把房价炒上了天;政府鼓励“房住不炒”时,结果又把房租炒爆了仓;最最令我担心的是,现在政府又鼓励“生孩子”,想想“肾”都痛……

开个玩笑,不过“房租疯涨”倒是不争的事实,当前楼市最热的新闻,就是——房租上涨的话题,标志性新闻有三个:

第一是8月17日《北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳公寓:不得哄抬租金抢占房源》;第二是8月18日《我爱我家的副总裁胡景晖,由于曝光行业内幕被“辞职”》;第三是8月20日《杭州一家长租公寓像P2P一样“爆仓”了》。

这几个新闻揭示了:

1、一二线城市,特别是北京一年房租今年上涨20-30%是事实;

2、房租不同于房价,房租是老百姓安居乐业最后一道底线,所以一旦抬头过快,政府立即“掐头”;长租公寓被定罪为这一轮房租爆涨的幕后推手,所以被“约谈”;

3、长租公寓表面从事的是“租赁业务”,本质是从事“金融业务”,跟共享单车靠“押金”来裂变一样——

首先通过金融机构与租客签一个“房租贷”(注:以租金优惠为诱饵),一次性从金融机构那里收了租客一年的租金,而租客呢把房租以月供的方式,每月还款给金融机构即可,然后长租公司按一季一付或一月一付给房东;

这样就有一个时间差,即收到12个月的租金但只支出3个月或1个月的,换言之每租掉一间房子,中介手中就留存至少9个月的租金,然后就拿着这9个月的租金去收3套房源,再出租,手中就变成有27个月的租金,再去收9套房源,一出租又变成81个月租在手……

以此类推,跟搞传销一样裂变,很快他们就有几十甚至上百亿资金在手,一方面为了抢到更多房源,所以必须不断抬高租金;

另一方面,手中沉淀的几十亿,由于缺乏监管,就像共享单车的“押金”一样,很容易被挪作他用,一旦断裂,就应验了胡景晖捅行业“马蜂窝”的那句话——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。

这不,话音刚落第三天,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,4000户租客受损,涉及6家网贷平台……

如是我闻,几点感受,如鲠在喉,不吐不快——

01

玩的都是“金融传销”

中国人也忒“聪明”了,商业模式创新玩得贼溜,我也是服了他们,任何一个行业在国人手中,都能转换成“金融业”,他们不赚“价差”,而动脑筯去赚“行(业)差、时(间)差和利(息)差”;

如果这一次不是行内人士曝光,我们老百姓包括政府打死都想不到,天天被潘石屹抱怨是赔钱货的长租公寓,竟是用如此隐蔽的套路来“诓”钱!

比如开理发的店,不好好赚理发的服务费,而偏偏去让会员充卡,做起了“银行”的行当,去赚“开店”的钱(注:只有开店越多,办卡的人才会越多);

比如国美,不去赚代理家电产品的价差(注:甚至比出厂价还便宜),而偏要去赚“收买家全款,欠厂家一年以上货款”,利用这段时间差截流的现金,去继续开店或做理财或房地产开发,赚起了行差和利差。

这些商业模式,在顺风顺水时都能玩得转,但一旦下游某个环节流动不畅时,拆“东墙”补不了“西墙”的话,那整个链条将瞬间分崩离析、如土委地,民间谓之“爆仓”,就像现在的炸遍神州的P2P,还有横扫大半个中国的“云联惠”,概莫能外。

02

谁才是真正的“元凶”

这一轮房租上涨,的确与长租公寓高价抢房源脱不了干系,但不能把板全打上他们屁股上,这个“黑锅”他们背有点冤,准确地说,他们应该是“前沿推手”,但决不是“幕后元凶”;

很简单,他们为什么只能在北京兴风作浪呢(注:其他一线城市没涨那么猛),俗话说“苍蝇不盯无缝的蛋”,这说明了北京个“蛋”肯定是有“缝”了。

众所周知,租金上涨的背后本质是“供求关系”发生了变化,再大的中介,也只能是制造局部“紧张”,不可能搅得动整座城市,那到底是谁制造了整个租赁市场的“供不应求”?我相信肯定不是老百姓能干得来的。

别看长租公司呼风唤雨的,他们有本事,叫他们去三四线城市跑马圈地看看,即使把“马”跑死了,租金也拉不起来的。

03

放开限购才能平房租

我在之前的文章早就说过,没有“中间商赚差价”(二手房东或中介或长租公寓)、也没有管理服务费的“房东VS房客”面对面模式,一千年实践证明,是成本最低的,而且房源散落在各个房东手里,他们很难联合起来抬价,这种状态下的租赁市场对租客是有利的。

但现在我们政策却鼓励“只租不售”,鼓励民间资本大力发展“长租房”,什么意思?这硬生生插进来一个要赚差价的“中间商”(长租公寓),不是明摆着提高租客的负担么?

而且这个“只租不售”是很有后遗症的,你想一下“只租不售、只租不售”,没有售,哪里来的新增房源出租?谁来盖?

除非政府盖的廉租房,否则你叫开发商盖,一是没动力盖,二即使盖了也要变相“出售”,就像北京万科的翡翠书院,一次性收10年租金180万,这不仅没有平抑房租,反而减少了房源的供应,造就了今日百姓“既买不起,也租不起”的局面。

如何破局?

答案就是——要正确领悟“房子是拿来住的,不是拿来炒的”这句话的本意,这句话被好多歪嘴和尚给念歪了,其实全句应该是“房子是拿来住的,不是拿来炒的(掌声)……但是可以投资的(被掌声淹没了)”;

少了“投资方”这环节,“出售方”和“租客”就玩不转,就像“商铺”,做生意的经营者一般是租的,但开发商由于融资开发的财务成本比较高,不乐意靠出租几十年才回本,所以一定要出售,一个只售不租,一个只租不买,那不是陷入死结了么,怎办呢?

有办法!“投资客”来了,中间插入,一下子就激活,由多个小投资客向开发商购买下来,然后出租给经营户;

由于投资客大多用的是自有资金,财务成本比较低,只要租金回报跑得过通胀,比存在银行利息高一点,加上赌日后商铺本身的升值,就买下来了,能让开发商脱身再去开发第二个楼盘,这市场上的供应量就自然增加了。

住宅也是如此,由于中国贫富严重不均(注:这就是一边无数人骂房价高,一边万人摇号抢房的根源所在),就应该鼓励有钱人多多买房,然后出租给买不起房的人住,这就叫“劫富济贫、为国分忧”嘛;

但我们现在正好相反,“限购”来了,有钱人靠边站,没钱人又买不起,结果就变成“一边捆着草,一边饿着牛”,从这个角度来说“限购”政策也是让“房租上涨”的元凶之一;

当然我这样说,肯定有人不同意,认为不限购的话“房价更高了,更买不起了”,兄弟别急,这么说你就明白了——“放开限购可能是买不起,但继续限购的话就慢慢连租也租不起了”。

04

房租上涨才刚刚开始

这一轮由长租公寓率先策动的房租上涨,我认为只是才刚刚开始,接下来一二线城市的房租在两年之内或将增涨一倍,理由就是由于“坚决遏制房价上涨”的政策造成的;

之前,由于投资者主要是盯着房价上涨,至少按GDP同步上涨,能抵冲掉CPI吧,但现在明文规定房价“一分钱都不能涨了”,那就只能把希望寄托在“房租”身上了;

要求也不高,只要与银行定期存款一样就可以,安全线至少也在3—4%之间吧,而目前一线城市租售比在1—2%之间,所以说等两年这一批高价房交房之后,租房必定要翻一番。

有人说,租售比太低,也可能是说明房价虚高,话有一定道理,但购房者是高位进去了,投资总是要有回报的,房价不涨了,肯定是要房租来补,所以房租趋势肯定是上涨的,一直涨到房东和房客都能接受的平衡点为止;

有人呼吁让政府该出手“管一管”,像打压房价一样把房租降下来,我想如果是公司行为,像长租公寓中介之类,政府还能“约谈”一下,效果如何还不好说;但如果是众多房东行为,那是市场经济了,政府是无法一刀切定价的。

又有人献计,奶奶的“向房东地主征税,搞死他们”,哈哈,我告诉你,只要是在房东强势的城市,任何税种包括传说中的房产税,只要一开征,就百分百转移到租客身上,最终吃亏的还是我们广大租客同胞。

从这一次政府“约谈”长租公寓来看,说明政府对“房租上涨”是异常敏感的,所以我大胆下结论,政府“约谈”长租房,等于叫停了“房产税”!

05

房价不涨的后遗症

为了应对特朗普的贸易战,中国为了保护出口,只能对汇率贬值(注:快破7了),人民币对内贬值,相当于是“钱不值钱”了,加上央妈又放水,按正常理论应该是“房价大涨”;

但现在被“坚决遏制房价上涨”的帽子盖死,相当于把长江的出海口给堵上了,大水没地方去,便只好长江倒挂、四处流窜了;接下来,物价全面上涨是必然的,所以房租上涨这个大趋势也是不可逆转的。

曾记否?好几年前,时不时就报道什么“蒜你狠、糖高宗、姜你军等等”,因为有大量游资爆炒一些农产品,但房价疯涨的这两年,为什么这些新闻就没了?

因为这些游资或热钱都涌进了楼市,全被吞进了这头钢筯水泥的“巨齿鲸”的肚子里了,并彻底被“冰冻”,因此说,房价上涨,对稳定百姓的生活物价是有帮助的。

“坚决遏制房价上涨”出发点是好,但副作用也是巨大的,比如热钱流窜作案,从炒房价转移到了炒房租;又比如银行,现在房贷收紧了,那它的业务怎办呢?

去支持实业吗?一是传统实业那薄如刀片的利润,用不起银行的高利率;二是银行也看不上,没有创新,早已产能过剩的传统实体;三是高科技行业,利润率还行,但又有风险,且没什么固定资产抵押,银行又不敢上;

银行等金融机构跟妓女一样,轻松赚快钱习惯了,最向往的是“低风险、高利润”的行业,像房地产、矿山之类的,但现在购房贷款这一块收紧了,像建行,为了响应国家“支持租赁市场”的政策,早就开始布局“房租贷”业务了;

包括阿里腾讯这些互联网金融平台也争相进入租房市场,正是由这些金融机构提供“房租贷”产品,才与前面文章所写到的那些长租公寓狼狈为奸,联手推高了房租。

中国一路走来,特别是“频频放水”的近20年,我总结是“一印解千愁、一涨遮百丑”,凡是遇到经济危机或社会问题,只要一印钱,外加涨房价,总能化险为夷,所以只要房价不涨或退潮了,社会丑态就“水落石出”:

比如房价不涨,楼盘卖不动,又要去库存,土地卖不掉,地方政府嗷嗷叫;比如房价不涨,那些公摊部位也算“精装修费”的小事,也已引起成都和武汉发生大规模维权事件;

同时这两年卖的那些“天价精装修+天价车位”的楼盘,由于大多都没有网签(注:只是与开发商草签),只要房价不涨或略跌,必定引发大规模退房潮……到时,你等着瞧,茫茫中华大地,一地鸡毛满天飞!

实话说,当今之中国是建国以来最“困难”的时刻,三驾马车基本扑街:出口被贸易战打得落花流水,后工业化时期,投资拉动的边际效益越来越差,百姓的内需也早被“楼市大黑洞”所掏空……

特别是当前中国之楼市,房价上涨不行(百姓受不了),不涨也不行(经济受不了),跌了更不行(国家受不了),外有欧美日澳联合绞杀,内有中国模式不可持续,内忧外患,举目茫然,泱泱我族,何去何从?