正义网北京11月27日电(见习记者 周凌如)在二手房买卖过程中,中介机构对“房源”的独占与房屋出卖人自主选择权存在冲突,常常会产生二手房交易居间合同纠纷。今天上午,北京市第二中级法院召开新闻发布会,通报该院审理的涉及二手房交易居间合同纠纷案件,并结合审判实践提出了相关建议。

　　北京市第二中级法院(以下简称二中院)2014年共审理涉及二手房交易居间合同纠纷案件47件;今年1月至10月,共审结24件。“房屋中介机构‘独占交易’的行为,会加剧二手房交易纠纷的升级。”该院民四庭副庭长王国才解释说,房屋出卖人委托中介出售房屋,而中介机构在合同中通常会要求出卖人在委托期限内不得自行或另委托他人出售,并约定相应的违约责任,形成中介机构对“房源”的独占。实践中,部分中介机构在委托期限内未能售出房屋,而出卖人又无法在委托期限内自行出售房屋,从而导致纠纷出现。

　　房屋中介的“独占交易”,不仅易引发与卖房人之间的纠纷,还易造成与买房者之间的纠纷。“中介机构为杜绝‘跳中介’现象而采取的措施,过分加重了房屋购买人的义务,造成了事实上的不公平,也提高了纠纷发生的风险。”王国才说。

　　他举例,为避免房屋购买人规避中介费、绕开中介人私下交易的行为,中介机构通常会在《看房确认单》上约定:看房完成后,购买人(有时包括购买人的近亲属)即使不通过该中介机构而通过其他中介机构购得所看房屋,同样应当向该中介机构支付中介费或负担赔偿金。此条约定加重了购买人的义务,使房屋购买人面临额外的经济损失风险。

　　民四庭法官王玉告诉记者,独占交易的条款如果是由交易双方协商约定,并在协议中约定了双方的责任和义务,应按照条款履行。如果格式条款内容由中介公司单方面提供,则需要审查中介公司在提供格式条款时,是否向委托方进行了必要的提示义务。

　　“中介公司在给客户提供房源信息后,为避免客户越过中介公司签订合同,使中介公司拿不到佣金,一般来说法院对这类条款的效力裁判都倾向于有效。”民四庭法官陈洋说,根据签订合同的具体情况,如果客户在比较同一套房屋在不同中介公司情况后作出更有利的选择,法院一般不认为其应向第一家中介公司缴纳中介费。

　　王国才提示,房屋购买人在签署文件或签订合同前,应仔细审查合同文本内容。在看房时,既要检查房屋的实体状况,也要核查房屋的权利状况,不要轻信中介机构的口头承诺。其次,购买人还应选取信誉良好的中介机构进行委托,以免发生纠纷。